Cedolare secca o affitto a una società: cosa conviene

Guida AffittItalia · aggiornata il 14/10/2026

Che cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che sostituisce, sui canoni di locazione, l'IRPEF e le relative addizionali, oltre all'imposta di registro e di bollo sul contratto. Il canone non si somma quindi agli altri redditi del proprietario e viene tassato con un'aliquota fissa. Possono sceglierla le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento sull'immobile, al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Per il funzionamento di base trovi il quadro nella guida dedicata alla cedolare secca.

Le aliquote sono due. Quella ordinaria è il 21% sul canone annuo. Scende al 10% per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, secondo gli accordi territoriali tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Per le locazioni brevi è prevista un'aliquota del 21% sul primo immobile e del 26% dal secondo immobile in poi nel corso dell'anno.

Il punto chiave: cedolare e inquilino società, una questione aperta

La cedolare secca nasce per le locazioni abitative tra privati. Secondo la prassi dell'Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011) il regime non è ammesso quando il conduttore agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione: è il caso tipico dell'affitto a una società, anche se l'immobile viene poi usato come casa da un dipendente o da un amministratore (il cosiddetto uso foresteria d'impresa). In quella lettura conta la natura del conduttore, non solo quella del locatore.

Va però segnalato, per correttezza, che la Corte di Cassazione con più pronunce (ad esempio le sentenze n. 12395/2024 e successive) ha affermato che l'esclusione prevista dalla legge riguarda soltanto il locatore che agisce nell'esercizio d'impresa, e non il conduttore. Il punto, quindi, è controverso: l'Agenzia può emettere avvisi di liquidazione secondo la propria interpretazione, che poi vanno eventualmente contestati, mentre parte della giurisprudenza è di segno opposto. In un contesto così incerto, la scelta prudente per chi non vuole esporsi al contenzioso è non dare per acquisita la cedolare quando il conduttore è una società, e valutare il caso concreto con un commercialista.

Affittare a una società: come viene tassato il canone

Quando il proprietario è una persona fisica e sceglie (o è costretto a seguire) la tassazione ordinaria, il canone di locazione concorre a formare il reddito complessivo IRPEF. Sul reddito dei fabbricati locati si applica, per i contratti a canone libero, una riduzione forfettaria del canone (abbattimento del 5% per le abitazioni, salvo regimi particolari), e l'importo che ne risulta si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive per scaglioni, oltre alle addizionali regionale e comunale.

A questo si aggiunge l'imposta di registro sul contratto (per le locazioni abitative è pari al 2% del canone annuo, di norma divisa a metà tra proprietario e conduttore) e l'imposta di bollo. Con la cedolare secca, invece, registro e bollo sui canoni non si pagano. È proprio questo risparmio, insieme all'aliquota fissa, che rende spesso la cedolare conveniente nei contratti tra privati, mentre nell'affitto a società quel vantaggio viene a mancare.

Il confronto per il proprietario

Vantaggi della cedolare secca (affitto a persona fisica)

• Aliquota fissa e prevedibile (21%, oppure 10% a canone concordato), spesso più bassa dell'IRPEF marginale;
• Niente imposta di registro né di bollo sui canoni;
• Gestione fiscale semplice, senza cumulo con gli altri redditi.

Cosa si perde o si rischia

• Con la cedolare il canone non si aggiorna automaticamente agli indici ISTAT per tutta la durata dell'opzione;
• Il reddito da locazione non entra nel calcolo di detrazioni, deduzioni e ISEE, e questo non sempre è un bene;
• Affittando a una società, secondo la prassi dell'Agenzia la cedolare non spetta: il canone torna nell'IRPEF ordinaria, con tassazione legata agli altri redditi del proprietario e in genere più alta.

In pratica: tra due privati la cedolare è quasi sempre la strada più leggera. Affittare a una società può dare più solidità sul piano contrattuale e dei pagamenti, ma va messo in conto un costo fiscale maggiore. Per capire se quella solidità compensa la minore convenienza fiscale, vedi la guida su perché e quando affittare a una società.

Come decidere nel caso concreto

La convenienza dipende da numeri personali: l'aliquota IRPEF marginale del proprietario, l'importo del canone, l'eventuale accesso al canone concordato al 10%, la durata del contratto e il peso che si dà alle garanzie offerte da un conduttore solido. Prima di firmare conviene mettere a confronto, con il proprio commercialista, il prelievo nei due scenari sullo stesso canone. È utile anche verificare quale forma di contratto è adatta alla situazione, perché il tipo di contratto incide sugli obblighi e, in parte, sulla fiscalità.

Domande frequenti